据鑫苑服务（01895.HK）2025年年报披露，公司全年实现总收入9.05亿元，同比增长4.14%，在管面积同比增长1%，合约面积同比增长11.2%，其中第三方业务占比持续攀升，整体经营稳健向好，市场化成色持续凸显。

　　市场化能力是衡量物业企业核心竞争力的关键指标，也是企业实现长期可持续发展的根基，更是投资者判断物企长期价值的核心标尺。2025年，鑫苑服务持续深化市场化战略，第三方业务占比大幅提升，合约端实现近乎完全市场化布局，独立经营能力再上新台阶。

　　数据显示，2025年鑫苑服务新签合约面积达1577.9万平方米，其中来自关联方的仅12.4万平方米，占比不足1%，第三方新签面积达1565.5万平方米，占比超99%，标志着公司在合约端已彻底摆脱对关联方的依赖。从收入维度看，第三方物业管理服务收入达2.61亿元，同比大幅增长29.8%，占物管收入比例从35.2%跃升至41%，增速远超整体收入增速，市场化布局的盈利成效持续兑现。

　　与此同时，公司在管面积第三方占比达59.3%，合约面积第三方占比升至70%，两大核心指标持续攀升，市场化布局成效显著。值得注意的是，整体坪效从21.7元/平方米提升至22.4元/平方米。其中，第三方项目坪效增幅约30%，高于关联方项目，说明公司市场化拓展不仅注重数量，更注重质量，独立经营能力持续夯实，为投资者提供了稳定的增长预期。

　　在物业行业从“依附地产”向“独立运营”转型的趋势下，鑫苑服务凭借扎实的市场化能力，构建起了核心竞争壁垒，为未来持续增长注入强劲动力，估值潜力持续释放。

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