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楼市敏感期哪些人出手了? 他们冲着抄底来的?

2010-06-23 17:06:09
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  楼市因处于调控期而变得“敏感脆弱”,一二手房成交量大幅萎缩六成,但仍有人出手,并支撑起目前的成交。哪些人出手了?他们是冲着抄底来的?房地产时报记者在沪上各售楼处和中介门店现场了解情况,为您解析买方市场现状。

  二手房:

  只见刚需客<!--digest end-->

  21世纪不动产上海区域数据监测中心调查显示,目前入市的二手房买家主要分为两类:一类是首次置业的刚性需求,并不过分在意短期价格涨跌;另一类则是需要改善居住条件或方便子女就读的置换需求,有一定首付实力。这两类买家的成交比例约为7:3,且多集中在中、外环区域。同时,他们有一个共性,成交标的不大,总价在100万元到200万元之间。

  曹杨五村小区一套小两房最近就是被自住买家接盘的。 21世纪不动产上海锐丰宁夏分行经理高飞介绍,这套52平方米的房子,最初挂牌价为125万元。看中此套房的是1名在上海工作不满6个月的外地青年,作为人才引进、已有上海户口并缴纳了5000元的公积金。经过议价,该房源最终以114万元成交。他采用50万元首付及64万元组合贷款的方式,算下来月均还款额大概在3800元,比之前的租房开销仅高出800元/月。高飞经理还表示,此类买家在市场并非个例,在靠租赁过渡、想在上海定居的人群中,有一部分抱着“租房不如购房”的心态,即使房价有可能短期波动,也难以动摇此类买家的购房计划。

  新盘:

  一有优惠就放量

  上周六,搜房网召集1981名上海购房者分11条线路奔赴沪上34个项目逆市淘房。面对部分项目折扣松动,不少购房者蠢蠢欲动。

  一位刘先生表示:“本来以为人家比我坚定,交流后才知道大家的心态都差不多,我觉得要是优惠合适,就可以考虑(买)了。 ”当日34个项目中,超过半数的开发商都给予一定优惠,其中最高优惠达20万元。

  宝山美兰湖线路有120多人冒雨参加,超出预期报名人数的5成。该线路分别为:万科琥珀臻园、美兰湖中华园·铂镜、上置绿洲·香岛原墅和绿地公园一品。有的价格待定,有的给予总价5000元优惠,有的享受98折优惠,还有的总价减1万元,并有机会抽奖获得1888-4888元的现金奖励或者2年物业费。大部分看房者都是冲着减总价并送物业费的楼盘去的。销售人员表示当天订了三四套,单价1.5万元左右,如果立即签约,可以到1.4万元。

  由于这次开盘的几栋楼都靠马路,有位自住客表示,情愿等里面的开盘再买,贵点也无所谓。显然宏观调控影响了购房者对市场的预期,但楼市中仍然存在不少潜在需求。又如南汇精装白领公寓项目“墅外”给出“2万元抵8万元”的大幅优惠,多位购房者表示“动心”。一位先期看过房的李女士表示,如果这次的户型面积合适的话,她决定出手。

  自住客:

  入市抄底低价房

  多家二手房中介反映,近来只要抛出的房源降价10%左右,多能达成交易,降价20%左右一周内必成交。与以往不同的是,接手特价房的不是投资客,反而是自住客。

  中原地产松江新城分行接待了一位在上海发展多年的李先生,“我来上海工作4年多了,眼看着房价日涨夜涨,这次新政调控后不少房子都降价了,索性淘一淘降价房。 ”他看中一套位于新松江路上135平方米的三房两厅两卫,房型方正,挂牌价为155万元。业主是典型的外地投资客,新政出台后就将这套物业挂牌出售。眼看终于有诚意买家出手,主动让价10万元,成交价为145万元。在父母的支持下李先生选择一次性付款,他表示:“第一次买房,单价一万出头,总价又合适;反正是自己住不用考虑太多。 ”

  5月初,上海中原中山公园分行接待了一组三口之家,客户是上海本地人,为了改善居住环境和方便小孩读书,在业务员的推荐下选购了明辉西郊苑的一套两房。总价为200万元,业主开价215万元,议价后降了10%。

  境外客:

  自住、投资二合一

  台湾人陈先生前不久来到上海工作,刚买了一套古北二期的两房。这是他首次在上海买房,贷款可以享受首付3成、利率7折的优惠。虽然成交价格仅比市场价下浮5%-6%,离自己的心理预期有些差距,但还是买了。

  中原地产古北分行经理王汉表示,5月古北两家门店共成交6套买卖房源,其中5套房源总价在250-500万元之间,1套为600万元以上。 250万元的是一套没电梯的老房子,其余几套以古北二期的二手房居多。

  买卖交易呈现三个特点,一是境外客接盘,除了自住的刚性需求推动外,这种情况还反映了一部分境外人士对人民币升值的预期,他们的眼光往往比大陆人士更宏观。二是低总价房源价格坚挺,这是由于板块内此类房源的稀缺性造成的。三是投资客对办公楼的关注度明显提升。他认为,现在办公楼与住宅价格相当,办公楼价值被低估;其次,办公楼的出租率较高、租金回报也高于住宅,加之新政后板块内住宅出租房源挂牌增多,租金比今年三四月下滑30%左右,投资客注意力转移毫不奇怪。

  企业主:

  中高端自住市中心淘好房

  上海人徐先生自己经营企业,刚刚买了一套黄浦中福城的3房,总价500万元左右。这是他的第二套房,用足了贷款。他认为,市场波动正是淘好房的时机。形势大好的时候,谁会把楼层好、房型好的房子抛出来呢?现在买就要买地段,人民广场的房子跌也跌不了多少。

  臣信房屋浙江中路店高级营销顾问付向歧介绍,该门店5月至今成交2套买卖交易,另一套中福城的房子成交,总价700万元左右,4房,也是被一位外地企业家全款买走,同样用于自住。黄金地段的大户型房源,迎合了资金实力较强的这部分客户的需求,成交情况一枝独秀。

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